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第一条物业基本情况
（1）小区名称：京明凤凰家园
（2）小区类型：由19幢小高层及9幢叠排组成。
（3）坐落位置：杭州市萧山区申达路号
（4）物业辖区四至：东至新港路，南至融信围墙，西至德意桥，北至童家殿横河。总建筑面积约平方米，非住宅平方米，地下室车位个。
第二条自管服务事项
（1）房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、设备机房等)的维修、养护和管理。
（2）房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼道照明、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。（3）本物业规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地面停车位、地下停车库)的维修、养护和管理。
（4）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
（5）公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
（6）小区内交通、车辆行驶及停泊的管理（路面停车费的收缴）。
（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视、（门岗执勤）等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
（8）社区文化娱乐活动。
（9）管理与物业相关的工程图纸、业主或使用人的档案与竣工验收资料。（10）对装修活动进行监督管理。
（11）完成的小区内与物业服务及管理相关的其他工作。
（12）法规和政策规定的物业服务其它事项。
第三条自管服务模式
自管服务采用聘用物业经理等各岗位人员和部分服务项目如绿化、安保等事项外包与委托相结合的运作模式。
第四条自管服务期限
自管服务期限1年，年12月20日至年12月19日。自管期满，业主委员会将视业主反馈情况决定是否再继续执行自管方案。
第五条自管服务终止
（1）物业自管服务期内业主满意度低于70%考核未达标。
（2）物业自管期间造成重大责任事故或重大安全事故。
（3）业主大会或业主委员会表决决定终止。
（4）自管服务在终止前，须召开业主大会选聘出物业公司，不得在未选聘出新物业公司或新选聘的物业交接前终止服务。
（5）自管服务终止前，须进行承接查验，并妥善安置好物业从业人员，避免用工风险。
第六条自管服务经费来源
自管服务经费主要来源为物业使用人的物业管理费、车位管理费、公共设施设备租赁费、场所租赁费广告费、经营用房租赁费、以及小区的其它收入。自管服务期间，因物业费、能耗费等费用收缴时间差等原因造成的垫资费用，按年5%的利率按天计算利息，从经营性收入中列支。
第七条自管物业各费用收取
物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产3证或不动产证的，以房产证或不动产证记载的建筑面积为准。房产证或不动产证未记载建筑面积或未办理房产证或不动产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体如下：
物业服务费用主要用于以下开支：
一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
二、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、修理费用；
三、物业管理区域绿化养护费用；
四、物业管理区域清洁卫生费用；
五、物业管理区域秩序维护费用；
六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
七、办公费用；
八、法定税费；收取的物业服务费不包含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
物业服务费中不包含公共能耗费用，电梯、增压水泵、公共照明、小区水系等高能耗设备的能耗费以实际产生费用按户收取。除上述费用标准收取的物业费及能耗费，另收取0.15元/平方米/月的费用用于小区的维修开支。
物业服务中的装修垃圾清运费按价格主管部门有关规定执行，允许业主选择自行清运或由物业公司统一清运，如果选择物业公司统一清运，由业主委员会收集物业使用人意见后，表决通过再实施。
对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共4用设施设备损坏的，由责任人负责赔偿。
物业服务费用按年度为单位提前交纳。物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月。
第八条自管服务责任及要求：
（1）各项服务以及工作时间必须符合国家法定要求，特殊岗位工作时长为二十四小时，包括星期天及公众假期。
（2）聘请物业经理以及必要岗位的管理人员，负责区域内的物业服务工作。物业从业人员使用须符合相关法律法规等规定。物业从业人员上岗应着装规范。
（3）除历史遗留问题、特殊原因以及费用问题外，应保障区域内的设施、设备正常的运营状况和环境状况。及时报告设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，并及时修复或整改。
（4）与电梯维保单位签订电梯维保合同。
（5）对消防设施设备进行全面检测，制定切实可行的消防设施设备管理维护制度，确保消防设施设备处于正常工作状态。每年向业主委员会提供设施设备的检测报告。
（6）建立并备齐所有档案，包括业主档案、污水管路、自来水管路、粪便管路、消防管路、电线管路、视频监控设备及线路图等；
（7）负责小区内所有的机房、设备用房的维修、维护等，在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。
（8）除经批准进行必要的维修工程外，物业管理过程中不得损毁区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置。
（9）物业从业人员须遵守小区内的管理、消防安全等规定和制度，保障消防设施能正常使用，消防通道畅通。
（10）遇突发事件或安全检查时，必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。
（11）必须购买第三者责任保险、公众责任险、员工人身意外险等保险，以应对物业服务过程中各类风险。
（12）按法律和政府有关各部门规定，为物业从业人员缴纳相关的社会保险及其他相关费用。
（13）物业自管服务到期或中途退出必须进行承接查验。
第九条业主委员会自管期间工作内容
（1）维护产权人、使用人的合法权益；
（2）审定物业管理制度，检查监督物业服务人管理工作的实施及制度的执行情况；
（3）审定物业经理提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
（4）负责收集、整理物业管理工作所需图纸、档案、资料，根据管理需要向物业服务人提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（5）委托物业服务人对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。
（6）在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，应积极配合物业服务人采取必要的紧急避险措施；
（7）提供物业服务工作所需的办公用房；
（8）对物业服务人的管理实施监督检查，每年度全面进行一次考核评定，如因物业服务人管理不善，造成重大经济损失或管理失误，提前终止自管；（9）向物业服务人提供本物业所有物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料)，不齐全的业主委员配合物业服务人员向档案馆调取。（10）不得干涉物业服务人依法依规所进行的管理和经营活动；
（11）负责处理非物业服务人原因而产生的各种纠纷；
（12）协助物业服务人做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
（13）法规政策规定由业主委员会承担的其他责任。
第十条物业服务工作内容及义务
（1）根据有关法律法规，制订物业管理制度、方案，开展物业日常管理服务活动；
（2）如实报告物业管理服务实施情况；
（3）编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案并组织实施；
（4）向物业使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；
（5）对本物业的公用设施不擅自占用和改变使用功能；
（6）物业服务人有权依照法规政策、管理规约的规定对违反管理规约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（7）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受物业使用人的监督；
（8）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（9）开展社区文化活动和便民服务工作；
（10）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；
（11）对业主或非业主使用人违反《京明凤凰家园管理规约》的行为，根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；
（12）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；
（13）协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关依照有关法律、法规进行处罚；
（14）协助有关部门制止违法、违规的行为；
第十一条物业服务人员
1.物业服务人员配置
2.物业服务人员要求：
（1）相关人员的配备须符合政策法规要求，持证上岗。
（2）相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。
（3）为提高物业管理水平，相关物业服务人员还需进行相关的培训。
3.物业服务人员用工合同与物业服务人员签订的合同，应该在合同中约定好合同期限、福利、工作内容、免责条款等内容，避免用工风险。
第十二条财务
（1）收入及账户物业使用人的物业管理费、车位管理费、水电能耗费、公共设施、设备、场所租赁费、场所广告费、经营用房租赁费、以及小区的其它收入均打到业主委员会监管账户。
（2）支出主要包括小区共用部分，共用设施设备的维护、保养、管理支出；物业管理过程中产出的人员工资、法定费用、福利、保险、慰问、奖励、能耗、外包费用、工程费用、物业用品、工具、津贴以及办公支出。（3）审批程序日常物业管理过程中产生的人员工资、法定费用、福利、保险、慰问、奖励、能耗、外包费用、工程费用、物业用品、工具、津贴以及办公支出等费用，按小区议事规则由业主委员会成员进行表决。
（4）报销程序报销费用的经手人需填写费用报销凭证并注明报销理由或用途，经财务审核、物业经理复查后报业主委员会主任或分管副主任批准，批准人不在时，应电话汇报征得同意后，事后补批准。
（5）备用金程序首先应填写备用金申请单，向业主委员会批准权限人说明备用金的原因和金额，经物业经理核准，由业主委员会主任或分管副主任批准，批准人不在时，应电话汇报，事后补批准。
（6）结算周期会计月度结账日期为月末最后一天，会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
（7）财务公开与监督按照财务公开原则，财务报表每季度不定期在小区相关公示栏或业主委员会办公场所公布，接受全体业主监督。每月的15日业主可以凭证件查账，由财务人员配合查询。
第十三条业主大会授权
一、业主大会授权业主委员会决定自管方案期间的实施细节，包括但不限于如下事项：
（1）小区共用部分，共用设施设备的维护、保养、管理支出。
（2）物业自管过程中产出的人员工资、法定费用、福利、保险、慰问、奖励、能耗、服务项目外包费用、工程费用、物业用品、工具、津贴以及办公支出。
（3）各类管理方案、各类收费方案、各类委托方案、停车方案、规章制度、应急方案、物业服务项目外包方案、特种设备维保外包方案。（4）物业管理方案报批程序、物业管理采购报批程序、物业服务人员招聘方案、物业人员薪酬方案。
二、业主大会授权业主委员会在本自管方案表决通过后，解除与杭州钱塘物业管理有限公司的不定期物业服务合同，并书面通知杭州钱塘物业管理有限公司。以上事项业主委员会表决后，需在小区公示栏内公示7天，接受业主监督。
第十四条其他事项
（1）物业经理应每月向业主委员会上报各项收费情况及其他公共收益情况，同时在小区公示栏向全体业主公开。物业服务工作必须严格按照国家相关规定履行。
（2）物业使用人可以对物业自管服务质量进行监督,如有意见、建议、投诉可以向业主委员会反馈；
（3）业主委员会每季度不定期对物业各项服务工作进行抽查和巡查，如有未达到自管要求的事项，发函督促物业服务人限期整改。
附件一：规则平面图
附件二：物业构成明细
附件三：物业共用部位及共用设施设备明细
附件四：物业服务满意度调查表
附件五：物业服务内容与服务标准
附件六：物业管理体制
附件七：承接查验报告
附件十、承接查验协议
附件八、移交资料清单
附件一：规划平面图注：规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。附件二：物业构成明细
注：以上物业构成的数量、状态等，以实际移交为准。
附件三：物业共用部位及共用设施设备明细
注：1、以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以查验实况为准。2、为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放点，不在楼层内配置生活垃圾桶。
附件四：物业服务满意度调查表
说明：1.为了进一步了解业主对物业管理服务的满意度，提升物业的管理服务水平，业主委员会将对物业管理服务满意度征集业主意见，希望江语海阁业主本着认真负责的态度认真填写;
2.测评值X的计算方法：X=（非常满意人数+满意人数+基本满意人数）÷有效投票意见人数;
3.请对以上事项进行表决，“赞同”的，在其对应的表决意见栏内划“○”或“√”，“反对”的划“×”，“弃权”的不划任何符号；
4.请用钢笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹清楚，符号准确，票面清洁；
5.投票截止时间：投票地点:开箱时间：开箱地点：投票人签名：填写时间：年月日
附件五：物业服务内容与服务标准
一、综合管理服务标准与收费标准
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准
三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准
根据以上标准，制定相关管理规定和工作职责，建立相关工作台账和工作记录表格。
